Airbnb : qu’est-ce qui change… ou pas pour les propriétaires en 2025 ?

Le budget 2025 aurait pu réserver des mauvaises surprises fiscales aux propriétaires et bailleurs immobiliers. Plusieurs réformes étaient prévues pour alourdir la taxation des locations meublées et des revenus fonciers. Finalement, après de vifs débats au Parlement, le gouvernement a suspendu ou abandonné certaines mesures. Un répit pour les investisseurs, mais une réforme plus sévère est déjà programmée pour 2026.

Un sursis fiscal pour les Airbnb

Les propriétaires qui louent un bien immobilier meublé de courte durée type Airbnb peuvent souffler : l'abattement fiscal reste inchangé en 2025. Initialement, le gouvernement voulait réduire l'avantage fiscal des locations meublées en abaissant l’abattement de 50 % à 30 % et en limitant le seuil d’éligibilité au régime micro-BIC à 15 000 euros de loyers perçus, contre 77 700 euros actuellement. Ces changements devaient entrer en vigueur dès janvier 2025, mais finalement, entre la censure et les discussions sur le projet de loi pour le budget de 2025, la réforme a été repoussée, au moins d’un an.

Les locations classées (disposant d’un classement de 1 à 5 étoiles) bénéficient elles aussi d’un répit fiscal. En 2025, elles conservent leur abattement de 71 % et un seuil maximal de 188 700 euros de revenus locatifs avant de basculer vers le régime réel.

Un tour de vis en 2026

Si 2025 ne change rien, la réforme est toujours prévue pour 2026 et s’annonce bien plus contraignante. Dès janvier 2026, les locations non classées verront leur abattement fiscal tomber à 30 %, et leur plafond de revenus autorisés en micro-BIC baisser drastiquement à 15 000 euros. Ces nouvelles règles réduiront fortement la rentabilité des locations saisonnières, forçant certains bailleurs à repenser leur stratégie ou à se tourner vers la location longue durée.

Autre impact majeur : les propriétaires dépassant ces nouveaux seuils devront opter pour le régime réel, qui impose une gestion comptable plus lourde et un suivi fiscal plus strict. La transition vers ce régime pourrait néanmoins permettre d’amortir certains coûts, comme les frais d’entretien ou les intérêts d’emprunt.

Statu quo sur la flat tax, le micro-foncier et les plus-values 

L’une des mesures les plus redoutées par les investisseurs était la hausse de la flat tax de 30 % à 33 % sur les revenus du capital, ce qui aurait touché notamment les revenus fonciers perçus via des sociétés immobilières et les dividendes liés aux placements immobiliers. Après plusieurs débats au Sénat et à l’Assemblée nationale, cette réforme a été abandonnée. Le ministre de l’Économie, Éric Lombard, a confirmé cette décision en déclarant que le maintien du taux à 30 % était essentiel pour préserver l’attractivité fiscale du pays.

Autre projet écarté par le gouvernement : la réforme du régime micro-foncier, qui devait relever l’abattement de 30 % à 50 % pour les locations nues. Cette mesure, qui visait à réduire l’écart de traitement fiscal entre location nue et meublée, a finalement été supprimée des discussions budgétaires de 2025. Les propriétaires bailleurs louant en non meublé resteront donc soumis à un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 euros de loyers par an.

Quant aux plus-values immobilières, la réforme prévoyant une révision des abattements progressifs après 22 et 30 ans de détention a été abandonnée. Les propriétaires souhaitant vendre un bien immobilier loué pourront donc toujours bénéficier des exonérations actuelles, avec une exonération totale au bout de 30 ans de détention.